티스토리 뷰
“부동산 증여, 지금 해야 유리할까요? 기다리는 게 나을까요?”
“아파트를 자녀에게 미리 넘기려고 하는데, 세금이 너무 무섭네요.”
“부동산은 시가로 과세된다고 들었는데, 공시지가 기준이라던데요?”
“증여 타이밍 잘 잡으면 상속세보다 훨씬 절감된다던데, 진짜인가요?”
2025년 현재, 부동산 증여·상속은 세금 폭탄과 직결되는 민감한 문제입니다.
특히 시가와 공시가의 과세 기준 차이를 정확히 모르고 증여했다가,
수천만 원을 손해보는 경우도 많습니다.
이번 글에서는 부동산을 자녀에게 넘길 때 세금이 가장 적게 나오는 시점과
시가 vs 공시가의 적용 기준 차이, 절세 가능한 시기 계산법까지 완벽 정리해드립니다.
🧾 부동산 증여와 상속의 과세 기준은 이렇게 다릅니다
| 구분 | 증여세 | 상속세 |
| 과세 기준 | 시가 우선 / 없을 경우 공시지가 | 시가 또는 보충적 평가 |
| 기준 시점 | 증여일 현재 | 사망일 현재 |
| 공제 항목 | 10년 주기 증여공제 (자녀 5,000만 원) | 기초공제 5억 원 + 배우자 공제 등 |
| 세율 구조 | 10%~50% 누진 | 동일 |
📌 핵심 차이:
- 증여는 기본적으로 시가 기준으로 과세되며,
- 시가 기준이 없을 경우에만 공시지가(보충적 평가)를 적용합니다.
🧮 예시 비교 – 같은 아파트, 증여 시점에 따라 세금이 이렇게 달라집니다
✅ 서울 마포구 A아파트 (전용 84㎡) – 실거래가 13억, 공시가 9억
📍 사례 1: 시세 고점에서 증여할 경우
- 증여 시점: 실거래가 기준 13억
- 증여자: 부모 → 자녀
- 증여공제: 자녀 기준 5,000만 원
- 과세표준: 13억 – 5천만 = 12억 5천
- 세율 40% 적용 → 누진공제 차감 후 약 3억 6,000만 원 납부
📍 사례 2: 하락기 공시가 9억 시점에서 증여할 경우
- 동일 조건
- 시세 미형성 지역, 실거래 없음 → 공시가로 보충평가 가능
- 과세표준: 9억 – 5천만 = 8억 5천
- 세율 30% 적용 → 누진공제 차감 후 약 2억 2,000만 원 납부
📌 시점 차이로 무려 1억 4,000만 원 절세 가능!
🧠 시가 vs 공시가, 어떤 기준이 적용되나요?
✅ 국세청 증여세 과세 기준 요약 (2025년)
| 적용 | 기준 조건 |
| 시가 | 증여일 전후 6개월 이내의 실거래 사례 존재 시 무조건 시가 기준 |
| 보충적 평가(공시가) | 시가 미형성, 거래사례 없음, 실거래가격 비정상 시 사용 가능 |
| 감정평가 적용 | 쟁점 발생 시 2인 이상 감정평가액의 평균값 적용 |
📌 주의할 점:
- 거래량이 많은 아파트·도시형 주택은 대부분 시가 적용
- 실거래가가 공개된 지역은 공시가로는 절세 불가
📌 절세 가능한 증여 시기 계산법 3단계
1️⃣ “시세 하락기일 때 증여하라” – 실거래가 낮을수록 절세
- 특히 부동산 시장 침체기, 매매 급감기, 금리 인상기가 적기
- 예: 2023년~2024년 수도권 하락기 → 증여세 급감
📌 팁:
실거래가 없는 구간 → 공시지가 활용 가능성 UP
2️⃣ “공시가 갭이 클 때 공시가 기준 증여 가능성 높음”
- 시가와 공시가의 차이가 30% 이상 날 때
- 국세청이 시가 추정이 어렵다고 판단 시 보충적 평가 적용
📌 팁:
- 최근 6개월 이내 실거래가 없는 아파트,
- 거래 빈도가 낮은 지역, 단독주택, 농지 등은 공시가 기준 활용
3️⃣ “사망이 임박한 경우, 상속세 공제 폭 더 크다”
- 상속은 기초공제 5억 원 + 배우자 공제 30억 원까지 가능
- 배우자에게 몰아주는 단독 상속 → 세금 0원 가능
- 즉, 시기 조절이 가능한 경우엔 사전증여보다 사후상속이 유리할 수도 있음
🏘️ 부동산 종류별 증여 전략은 이렇게 다릅니다
| 부동산 유형 | 증여 시 유리 조건 | 시가/공시가 기준 |
| 아파트 (대단지) | 거래 없는 침체기 | 시가 기준 우선 적용 (주의) |
| 다가구주택 | 세입자 많을 때, 실거래 불명확 | 공시가 활용 가능성 ↑ |
| 토지 | 인근에 거래 없는 지역 | 개별공시지가 기준 |
| 상가 | 공실 많고 거래 없는 시점 | 감정평가 병행 필요 |
결론 – “부동산 증여 시점, 6개월만 달라도 수천만 원 절세가 됩니다”
부동산 증여는 단순히 '줄지 말지'가 아니라,
‘언제, 얼마 기준으로 줄 것인가’를 정밀하게 계산해야 합니다.
✅ 핵심 요약:
- 실거래가 많은 지역은 시가 과세가 기본
- 하락기·거래 없는 시기에는 공시가 과세 가능성 UP
- 사망이 임박한 상황은 상속으로 절세 전략 가능
- 부동산 유형별로 과세 기준과 증여 타이밍 달라진다
👉 부동산은 단 한 번의 증여로 수천만 원 세금 차이가 나는 만큼,
전문가와 함께 증여 시기를 설계하는 것이 정답입니다.
부동산 증여 시기와 절세 전략에 대한 자주 묻는 질문 (2025년 최신)
Q 실거래가 없는 경우에도 감정평가 없이 공시가로 증여세를 계산할 수 있나요?
실거래가가 없다면 감정평가 없이도 공시가 기준으로 보충적 평가가 가능합니다. 단, 국세청이 시가로 인정할 만한 자료가 없어야 하며, 해당 지역의 거래량도 고려됩니다.
Q 아파트를 증여할 때 실거래가 기준이 공개되지 않으면 공시가 기준으로 해도 되나요?
6개월 이내 실거래가가 공개되지 않았거나 거래가 없다면, 국세청은 공시가 기준을 보충적 평가로 인정할 수 있습니다. 특히 비인기 단지나 거래 빈도가 낮은 지역은 절세에 유리할 수 있습니다.
Q 부동산 증여 시점을 ‘내년’으로 미루면 절세가 가능한 이유는 무엇인가요?
예정된 공시가 인하 또는 부동산 시장 침체 전망이 있을 경우, 시가 기준이 낮아지거나 공시가 기준이 적용될 가능성이 커져 세금이 줄어들 수 있습니다. 정책 발표와 시장 흐름을 체크하는 것이 중요합니다.
Q 자녀가 미성년자인 경우 증여세 계산 시 불리한가요?
네. 미성년자에게는 10년간 증여공제가 2,000만 원으로 제한되기 때문에, 성인보다 공제 혜택이 적어 세금 부담이 커질 수 있습니다. 따라서 자녀가 성년이 되는 시점을 고려해 증여 시기를 조율하는 것이 유리합니다.
Q 증여세 신고를 하지 않고 부동산만 명의변경하면 문제가 되나요?
그렇습니다. 명의 이전 사실은 국세청에 자동 통보되며, 증여세를 누락하면 가산세(최대 40%)가 부과될 수 있습니다. 증여는 반드시 증여계약서 작성과 함께 증여세 신고·납부를 동반해야 안전합니다.