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돌아가신 부모님 집에 세입자가 있습니다. 어떻게 처리해야 하나요?
“아버지가 돌아가시고 남은 아파트에 세입자가 살고 있어요. 보증금은 어떻게 하나요?”
“상속인은 아직 정해지지 않았는데, 세입자가 전세금을 빼달라고 합니다.”
“상속재산 분할 전인데 보증금 반환 요청이 들어오면 누구 책임인가요?”
상속 절차에서 가장 혼란스러운 사례 중 하나가 임대보증금·전세금이 걸린 임대주택 상속입니다.
특히 고인이 임대차 계약을 체결한 상태에서 사망한 경우,
보증금 반환 책임이 누구에게 있는지, 세입자는 어떻게 보호받는지,
그리고 상속인이 공동인 경우 분할 전 대응 방법은 법적 분쟁으로 번질 수 있습니다.
이 글에서는 상속된 임대주택의 보증금 반환 책임 구조, 전세권·확정일자 처리 요령,
공동상속인 간 유의할 점과 상속재산 분할 전 대응전략까지 한 번에 정리해드립니다.
1. 상속된 임대주택의 보증금, 누가 책임지나요?
📌 민법상 상속과 임대차 계약은 연동됩니다
고인이 임대인으로 계약한 임대주택은, 사망과 동시에 상속재산으로 전환되며
임대보증금 반환 책임도 법정 상속인 전원이 공동으로 승계합니다.
즉, 상속재산 분할 전이라도 세입자는 상속인 전체를 상대로 보증금을 반환 청구할 수 있습니다.
👉 세입자 입장에서는 사망으로 인해 계약이 종료되는 게 아니라,
👉 단순히 임대인의 지위가 상속인들에게 이전될 뿐입니다.
✅ 관련 법령: 민법 제1005조, 제1114조
2. 전세금 반환 책임, 공동상속인 모두에게 있습니다
👪 상속인은 공동책임, 그러나 지분만큼 변제하지 않습니다
보증금 반환 의무는 지분 비율과 관계없이 공동책임입니다.
즉, 1억 전세보증금이 있다면 상속인이 3인일 경우,
1인에게 전체 1억을 청구해도 유효합니다.
| 구분 | 설명 |
| 책임 구조 | 연대책임 (1인이 전액 변제 후 나머지에게 구상 가능) |
| 분할 전 세입자 권리 | 임차인 → 상속인 전원에게 반환 청구 가능 |
| 반환 지연 시 | 상속인 명의 부동산에 강제집행 가능성 존재 |
👉 실제 사례:
세입자가 1인 상속인에게 전체 보증금을 반환 청구 → 미지급 → 해당 상속인의 재산에 가압류 처분
✅ 따라서 상속인 중 누가 보증금을 내든지 간에 세입자는 전액 반환받을 수 있으며,
상속인 내부에서 구상권을 통해 정산하는 구조입니다.
3 상속재산 분할 전, 세입자 대응법과 주의사항
🛡️ 확정일자 + 전입신고 된 세입자라면 보호 우선
고인이 사망했어도 임차인의 확정일자·전입신고 효력은 그대로 유지됩니다.
따라서 상속재산을 상속인이 마음대로 처분하거나, 보증금을 무시할 수 없습니다.
👉 이런 상황에서의 세입자 보호 우선순위
| 권리 | 순위 내용 |
| 1순위 | 임차보증금 (확정일자+전입 시 대항력 발생) |
| 2순위 | 상속인 간 분할 및 지분 주장 |
| 후순위 | 일반채권자나 담보권자 등 기타 채권자 |
✅ 확정일자 + 전입 세입자는 상속재산 분할보다 우선해 보증금 반환을 우선 청구할 수 있습니다
⚠️ 상속재산 분할 전 유의점
- 세입자 퇴거 전 상속재산 처분 금지
→ 공동상속인이 무단으로 집을 매도하면 불법행위 책임 발생 가능 - 세입자 보증금 반환을 무시한 채 상속포기 금지
→ 이미 임대수익을 얻었거나 보증금 반환이 진행 중인 경우 ‘상속포기’ 불인정 사례 존재 - 상속인 간 협의 없이는 임대 연장 또는 해지 불가
👉 관련 내용은 👉 대한법률구조공단 상속상담 FAQ 참고
4. 전세권 설정이 된 경우 – 등기 여부 중요
📄 등기된 전세권은 물권으로 인정됩니다
보통 전세는 임대차 계약이나, 간혹 등기부등본에 전세권으로 설정된 경우가 있습니다.
이 경우, 세입자의 권리는 채권이 아니라 물권이 되므로
상속재산 처분 제한, 보증금 우선변제권 강화 등의 효과가 발생합니다.
| 구분 | 일반전세 | 전세권 등기 전세 |
| 법적 성격 | 채권 | 물권 (등기 필요) |
| 대항력 조건 | 전입신고 + 확정일자 | 등기만으로 효력 발생 |
| 보호 범위 | 일부 제한 있음 | 강제경매 청구 가능 |
👉 만약 상속받은 집에 전세권 등기가 남아 있다면, 말소는 불가하며
반드시 보증금 반환 후 말소 요청해야 합니다.
✅ 확인 방법: 👉 정부24 – 등기사항전부증명서 열람
5. 상속포기 또는 한정승인 시 임대보증금 처리 방식
❌ 상속포기한 경우 – 반환 책임 없음 (단, 예외 있음)
상속을 정식으로 포기하면 보증금 반환 책임도 사라지지만,
포기 이전에 집을 관리하거나 임대수익을 얻었다면 책임이 일부 발생할 수 있습니다.
- 상속포기 신고 전 → 임대료 수령 = 묵시적 상속 인정 가능성
- 사망 후 보증금 반환 약속한 경우 → ‘단순승인’ 간주 가능
✅ 이런 사례는 실제 소송에서 다수 존재하므로, 상속포기 전에는 절대 보증금 반환에 관여하지 마세요.
🟡 한정승인한 경우 – 상속재산 내에서만 책임
한정승인은 상속재산 내에서만 채무를 변제하는 제도입니다.
보증금 반환 요구가 들어와도, 고인의 남은 재산 내에서만 책임지면 됩니다.
👉 신청 시기는 사망일로부터 3개월 이내
👉 신청은 가정법원 민원실 또는 인터넷 대법원 나의사건 검색에서 진행 가능
결론: 상속받은 임대주택, 보증금 먼저 확인하자
임대차 계약이 걸린 상속재산은 단순한 ‘부동산’이 아닙니다.
세입자의 권리가 우선하고, 보증금 반환 책임은 상속인 전원에게 공동으로 발생합니다.
확정일자나 전세권 등기 여부에 따라 보호 강도도 달라지며,
상속포기나 한정승인을 고려 중이라면 절대 먼저 반환 약속을 하지 말아야 합니다.
지금 바로 👉 정부24 등기부등본 열람으로 집 상태를 확인하고,
👉 대한법률구조공단 또는 변호사 상담을 통해 분쟁 없이 정리하세요.
🏠 상속된 임대주택의 전세금 반환, 세입자 보호와 상속인 책임 FAQ
Q 상속재산 분할 전에도 세입자는 전세금을 돌려받을 수 있나요?
네, 가능합니다. 상속이 개시되면 상속인이 정해지지 않았더라도 상속인 전체가 공동으로 임대인의 지위를 승계합니다. 따라서 세입자는 상속인 전원을 상대로 전세금 반환 청구가 가능합니다.
Q 세입자가 전세금 전액을 한 명의 상속인에게 청구해도 되나요?
가능합니다. 민법상 보증금 반환은 상속인 지분 비율과 무관하게 연대책임입니다. 따라서 세입자는 1인 상속인에게 전액을 청구할 수 있으며, 해당 상속인은 다른 상속인에게 구상권 청구가 가능합니다.
Q 전세권이 등기된 경우 보증금 반환 우선순위는 어떻게 되나요?
전세권 등기가 있다면 물권으로 보호받습니다. 전세권이 등기된 경우, 단순 전입·확정일자보다 강력한 물권 우선변제권이 발생하여, 상속재산 분할보다 우선해 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.
Q 상속포기한 경우에도 세입자 보증금을 돌려줘야 하나요?
일반적으로는 아닙니다. 상속을 정식으로 포기했다면 반환 책임이 없지만, 임대료 수령 등으로 묵시적 상속이 인정되면 책임이 발생할 수 있습니다. 상속포기 전에는 어떠한 보증금 반환 행위도 하지 않아야 합니다.
Q 한정승인하면 보증금도 제한적으로만 책임지나요?
맞습니다. 한정승인은 상속재산 내에서만 책임지므로, 전세금 반환도 상속재산 범위 내에서만 지급 의무가 있습니다. 법원에 사망일로부터 3개월 이내에 신청해야 효력이 인정됩니다.